Der Diskontierungszinssatz ist ein risikoorientierter Zinssatz. Er dient der Abzinsung künftiger Zahlungsströme auf den Wertermittlungsstichtag und somit der Ermittlung der Barwerte zukünftiger Zahlungen. Er soll alle Chancen und Risiken berücksichtigen, die sich für einen Investor aus einer Immobilienanlage ergeben. Der Diskontierungszinssatz ist ein synthetischer Zinssatz, der ausschließlich im Zusammenhang mit dem jeweiligen Cash-Flow-Modell, in dem er angewendet wird, betrachtet werden darf. Er wird somit im Gegensatz zum Kapitalisierungszinssatz (DCF) nicht direkt aus dem Markt abgeleitet. Der Diskontierungszinssatz ist wachstumsexplizit (Equivalent Yield), da sich positive und/oder negative Entwicklungen innerhalb des Betrachtungszeitraums unmittelbar im Zahlungsstrom und nicht im gewählten Zinssatz widerspiegeln.
Die Basis des Diskontierungszinssatzes bildet üblicherweise der Zinssatz einer „risikolosen“ bzw. möglichst risikoarmen Alternativanlage. Hier wird oftmals der Zinssatz der 10-jährigen Bundesanleihe herangezogen. In Anlehnung an die Guidance Note „Discounted cash flow for commercial property investments” der RICS werden folgende Komponenten bei der Ermittlung des Diskontierungszinssatzes berücksichtigt:
Basis: „risikoloser“ bzw. risikoarmer Zinssatz einer Alternativanlage
+ Risikozuschlag für allgemeine Marktrisiken
Risiken des Strukturwandels oder des Marktversagens können den Markt als Ganzes, regionale Teilmärkte oder Assetklassen betreffen. Dies können beispielsweise sein:
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Illiquidität des Marktes zum Zeitpunkt des Wiederverkaufs
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Abschwächung des (prognostizierten) Mietwachstums
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negative Entwicklung der Renditen bis zum Zeitpunkt des Wiederverkaufs
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lagebezogene oder (gesamt-)wirtschaftliche Risiken (national, regional)
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Risiken aufgrund sich verändernder rechtlicher Rahmenbedingungen
+ Risikozuschlag für objektspezifische Risiken
Risiken ohne allgemeingültigen Marktbezug oder allgemeine systemische Relevanz, welche sich aus der Lage, Struktur und der wirtschaftlichen Vertragskonstellation einer Immobilie ergeben. Dies sind beispielsweise:
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lagebedingte Risiken (Mikrolage)
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strukturelle Risiken aus der Objektkonzeption (Nutzeranforderungen, Nutzungsmix)
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Risiken verlängerter Wiedervermietungszeiten bzw. geringerer Mieten
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Mieterinsolvenzen
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Kostenrisiko (periodisch und aperiodisch)
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Risiken aus Mietvertragsstrukturen (Sonderkündigungsrechte, Optionen, Wertsicherung, Kostentragung, …)
Eine klare Trennung und separate Bewertung der Einflussfaktoren ist nicht möglich, da vielfältige wechselseitige Abhängigkeiten bestehen. Bei der Ermittlung der Risikozuschläge ist unbedingt eine Doppelberücksichtigung von Risiken durch expliziten Ansatz im Cash Flow (z.B. Umgang mit Sonderkündigungsrechten, Mieteroptionen, Investitionen in die Gebäudestruktur, Wiedervermietungszeiträumen und -kosten) sowie durch impliziten Ansatz in Form eines Risikozuschlags zum Diskontierungszinssatz zu vermeiden. Die Ermittlung der Risikozuschläge kann daher nur einzelfallbezogen nach sachverständiger Einschätzung und unter Würdigung der (beispielhaft) vorgenannten Einflussgrößen erfolgen.
Aus dem Diskontierungszinssatz und der jeweiligen Periode der Betrachtung ergibt sich der Barwertfaktor. In Bezug auf die Ermittlung des Barwertfaktors sind im wesentlichen drei Varianten gebräuchlich:
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jährlich vorschüssige Zahlungsweise: hier wird unterstellt, dass alle Zahlungen zum 1. Tag des Betrachtungsjahres anfallen. Da in den meisten Jahren ein positiver Reinertrag verbleibt, führt dies zu einer vergleichsweise positiven Betrachtungsweise.
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jährlich nachschüssige Zahlungsweise: hier fallen rechnerisch alle Zahlungen am letzten Tag des Betrachtungsjahres an. Im Umkehrschluss führt diese Rechenweise zu einer eher konservativen Betrachtung.
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jährlich mittelschüssige Zahlungsweise: hier fallen rechnerisch alle Zahlungen genau zur Jahresmitte an. Diese Rechenweise ist weitgehend deckungsgleich mit dem monatlichen Zahlungsanfall von Mieten in der Realität.
Der Barwertfaktor ist immer kleiner 1. Je weiter die zu diskontierende Periode in der Zukunft liegt, desto weiter geht der Barwertfaktor gegen 0.